Wenn man einen Katasterauszug oder eine notarielle Urkunde erhält, wird die Fläche des Grundstücks fast immer in Hektar, Aren und Centiaren angegeben. Das Problem ist, dass die Immobilienportale, die Kostenvoranschläge für Zäune und die Architektenpläne in Quadratmetern arbeiten. Man findet sich dann oft in der Situation wieder, zwischen zwei Systemen jonglieren zu müssen, manchmal am Tisch, wenn es darum geht, einen Kaufvertrag zu unterschreiben.
Die Umrechnung selbst ist einfach, sobald man das Verhältnis zwischen den einzelnen Einheiten verstanden hat. Was in der Praxis Schwierigkeiten bereitet, ist das Lesen des Triplets ha/a/ca, das auf den offiziellen Dokumenten vermerkt ist, und die Rekonstruktion in einen einzigen Wert in m².
Das Triplet ha, a, ca auf einer notariellen Urkunde richtig lesen
Auf einer authentischen Urkunde erscheint die Fläche oft in der Form „02 ha 14 a 55 ca“. Es handelt sich nicht um drei separate Flächen, sondern um eine einzige Fläche, die in drei Reihen unterteilt ist. Jede Reihe entspricht einem Faktor von 100 im Vergleich zur nächsten.
Der Centiare (ca) entspricht 1 m². Der Are (a) entspricht 100 m². Der Hektar (ha) entspricht 10 000 m². Die Logik ist die gleiche wie bei Stunden, Minuten und Sekunden: Man addiert sie nicht direkt, sondern konvertiert sie zuerst in die gleiche Einheit.
Um zu wissen, wie man Hektar, Are und Centiare in Quadratmeter umrechnet, wendet man daher die folgende Formel an: (ha × 10 000) + (a × 100) + ca. Für unser Beispiel ergibt das (2 × 10 000) + (14 × 100) + 55 = 21 455 m².
Der häufigste Fehler besteht darin, die Zahlen nebeneinander wie eine Postleitzahl zu setzen. Bei „02 ha 14 a 55 ca“ schreiben einige mechanisch 21 455 und haben zufällig recht. Bei „3 ha 7 a 9 ca“ würde dieselbe Methode 379 ergeben statt 30 709. Immer jede Reihe mit ihrem Koeffizienten multiplizieren, bevor man addiert.
Methode der Umrechnungstabelle in Quadratmetern
Vor Ort, wenn man mehrere Parzellen in einem Grundstücksordner zusammenführt, stößt das Kopfrechnen schnell an seine Grenzen. Die Umrechnungstabelle ist dann das zuverlässigste Werkzeug.
Die Tabelle in zwei Minuten erstellen
Man zeichnet sieben Spalten, die den Flächeneinheiten des metrischen Systems entsprechen: km², hm² (Hektar), dam² (Are), m² (Centiaren), dm², cm², mm². Jede Einheit nimmt zwei Spalten für die Zahlen ein, außer km², das in der Praxis nur eine für gängige Flächen benötigt.
Die Zahl der Centiaren wird in die Spalte m² eingetragen, die der Aren in die Spalte dam², die der Hektar in die Spalte hm². Die leeren Felder werden mit Nullen aufgefüllt. Das Lesen von links nach rechts ergibt den Wert in m².
Konkretes Beispiel mit einer landwirtschaftlichen Parzelle
Nehmen wir eine Parzelle mit der Angabe „0 ha 85 a 30 ca“:
- Hektar (hm²): 0, also keine Zahl in dieser Spalte
- Aren (dam²): 85, wir tragen 8 und dann 5 in die beiden Felder dam² ein
- Centiaren (m²): 30, wir tragen 3 und dann 0 in die beiden Felder m² ein
Lesen: 8 530 m². Man kann die Berechnung überprüfen: (0 × 10 000) + (85 × 100) + 30 = 8 530 m². Beide Methoden stimmen überein.
Warum Immobilienportale m² verlangen
Laut dem Ministerium für ökologische Transition ist die mediane Fläche der Grundstücke, die zum Bau eines Einfamilienhauses gekauft werden, in den letzten zehn Jahren um etwa 18 % gesunken und beträgt 670 m² im Zeitraum 2019-2022. Man arbeitet also zunehmend mit Parzellen, bei denen der Hektar für den Käufer visuell keinen Sinn macht.
Die Suchfilter der wichtigsten Immobilienportale funktionieren ausschließlich in m². Ein Grundstück von 12 a 50 ca (1 250 m²), das in Aren angegeben wird, wird einfach nicht in den Ergebnissen eines Käufers angezeigt, der zwischen 1 000 und 1 500 m² filtert. Die Angabe der Fläche in Quadratmetern ist kein Detail der Präsentation, es ist eine Voraussetzung für die Sichtbarkeit der Anzeige.
Für Immobilienprofis ist die Empfehlung klar: Immer die notarielle Angabe in m² umrechnen, bevor man veröffentlicht, auch wenn das Ausgangsdokument das Format ha/a/ca verwendet.
Umkehrung der Umrechnung: von m² zu Hektar, Aren und Centiaren
Die Situation tritt auf, wenn man ein Grundstück mit einem Online-Kartierungswerkzeug (digitales Kataster, Flächenmesswerkzeug) misst und das Ergebnis in ein Verwaltungsformular im Format ha/a/ca eintragen muss.
Die Methode basiert auf sukzessiven Divisionen:
- Die Fläche in m² durch 10 000 teilen, um die Hektar zu erhalten. Der ganzzahlige Quotient ergibt die ha
- Den Rest nehmen und durch 100 teilen, um die Aren zu erhalten. Der ganzzahlige Quotient ergibt die a
- Der endgültige Rest entspricht den Centiaren
Bei 21 455 m²: 21 455 ÷ 10 000 = 2 (Rest 1 455). 1 455 ÷ 100 = 14 (Rest 55). Ergebnis: 2 ha 14 a 55 ca. Wir kommen wieder auf die ursprüngliche Zahl zurück.
Häufige Falle mit Dezimalzahlen
Wenn die Fläche aus einem GIS 3 427,6 m² anzeigt, rundet man zuerst auf die ganze m²-Zahl (3 428 m²), bevor man zerlegt. Da der Centiare bereits 1 m² entspricht, hat jede Dezimalstelle unter dem m² kein Äquivalent im System ha/a/ca. Die Rückmeldungen variieren in diesem Punkt je nach Notar, aber die vorherrschende Praxis ist, auf den nächstgelegenen Centiare zu runden.
Überprüfung der Umrechnung mit dem Online-Kataster
Die Website des Katasters (cadastre.gouv.fr) zeigt die katastermäßige Fläche jeder Parzelle in ha/a/ca an. Parallel dazu ermöglicht das Messwerkzeug von Google Maps, die Umrisse einer Parzelle zu zeichnen und eine Fläche in m² zu erhalten. Die beiden Ergebnisse zu vergleichen, ist ein guter Reflex zur Überprüfung, insbesondere vor einer Transaktion.
Die Abweichungen zwischen katastermäßiger Fläche und tatsächlicher Messung existieren. Die katastermäßige Fläche ist eine steuerliche Angabe, kein Vermessungsprotokoll. Bei alten Parzellen sind Unterschiede von mehreren Dutzend m² möglich. Nur eine Vermessung durch einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur hat Gültigkeit im Falle eines Streits über die Grundstücksgrenzen.
Den Reflex, systematisch zu konvertieren, auf zwei verschiedene Weisen zu überprüfen und zwischen katastermäßiger Fläche und tatsächlicher Fläche zu unterscheiden, zu bewahren, hilft, die meisten Fehler zu vermeiden, die den Abschluss von Kaufverträgen verzögern.