Een appartement kopen, investeren in een huurpand of een huis verkopen: elk vastgoedproject berust op beslissingen die vaak op buurtniveau, straatniveau, soms zelfs op etage-niveau worden genomen. De vastgoedmarkt in 2025-2026 voegt nieuwe regelgeving toe, met name over de energieprestaties van woningen, die de manier veranderen waarop u een project in uw regio opzet.
DPE-beperkingen en huurprojecten: wat verandert er concreet
Overweegt u te kopen om te verhuren? De eerste vraag die u zich moet stellen, gaat niet meer over het bruto rendement, maar over het energieprestatiecertificaat van het pand. Sinds 1 januari 2025 zijn woningen met een G-classificatie op de DPE verboden voor verhuur. Woningen met een F-classificatie volgen in 2028.
In de praktijk betekent dit dat een goed gelegen, maar slecht geïsoleerd oud appartement een financiële val kan worden. U koopt het voor een goede prijs, maar de werkzaamheden voor energieverbetering slokken de huur marge gedurende meerdere jaren op.
Om vastgoed met H Immobilier te verkennen, is het dus beter om uw zoekopdrachten te filteren door de energieklasse vanaf het begin mee te nemen, zelfs voordat u de prijzen per vierkante meter vergelijkt.
Controleer voor u ondertekent drie punten met betrekking tot de DPE:
- De huidige energieklasse van het pand en de datum van het diagnostic (een DPE ouder dan tien jaar is niet meer geldig)
- Het type werkzaamheden dat nodig is om minimaal klasse E te bereiken, rekening houdend met de lokale beperkingen (VvE, monumentaal pand, toegang voor vakmensen in uw gebied)
- De beschikbare regionale subsidies, die variëren per gemeente en vaak MaPrimeRénov’ aanvullen
LMNP-regime en micro-BIC in 2026: impact op gemeubileerde verhuur
Als uw project betrekking heeft op niet-professionele gemeubileerde verhuur, verandert het fiscale kader. De hervorming van het LMNP-regime naar micro-BIC wijzigt de drempels en de aftrekken die van toepassing zijn op gemeubileerde huurinkomsten.
Waarom is dit bepalend voor een regionaal project? Omdat de rentabiliteit van een gemeubileerd appartement direct afhankelijk is van het gekozen fiscale regime. Een gemeubileerde studio in een middelgrote stad kan van een rendabele investering naar een neutrale operatie verschuiven als de aftrek vermindert.
De reflex die u moet aannemen: simuleer uw belasting onder het nieuwe regime voordat u een pand koopt dat bestemd is voor gemeubileerde verhuur. Een accountant die gespecialiseerd is in verhuur vastgoed kost enkele honderden euro’s per jaar, maar voorkomt dat u een gemis ontdekt na de ondertekening.
Micro-BIC of werkelijke regime: de keuze die uw project vormgeeft
De micro-BIC blijft eenvoudig te beheren, maar het werkelijke regime maakt het mogelijk om de werkelijke kosten (werkzaamheden, rente op leningen, verzekering) af te trekken. Het juiste regime hangt af van het bedrag van uw kosten in verhouding tot uw huurinkomsten. Als uw kosten de forfaitaire aftrek van de micro-BIC overschrijden, wordt het werkelijke regime voordeliger.
Deze berekening verschilt van stad tot stad. In gebieden waar de aankoopprijzen hoog zijn, wegen de rente op leningen zwaar en is het werkelijke regime vaak de beste keuze. In meer toegankelijke markten kan de micro-BIC voldoende zijn.
Regionale vastgoedprijzen: lees de lokale markt in plaats van de nationale gemiddelden
De nationale prijs gemiddelden verbergen zeer verschillende realiteiten. De vastgoedmarkt van een stad in de Alpen heeft niets te maken met die van een voorstedelijke gemeente in het Westen. Redeneren op basis van nationale gemiddelden om uw aankoopbudget vast te stellen, is een schot in de roos.
De prijs per vierkante meter varieert soms van het enkele tot het dubbele tussen twee wijken van dezelfde stad. Een pand dicht bij een station dat wordt bediend door een openbaar vervoersproject kan in waarde stijgen, terwijl een woning aan de rand zonder verbinding stagneert.
Drie lokale signalen om te volgen voordat u koopt
In plaats van alleen de advertentieportalen te raadplegen, kruis verschillende informatiebronnen over uw gebied:
- De gegevens van daadwerkelijke verkopen (DVF-database van notarissen), die de daadwerkelijk betaalde prijzen tonen en niet de weergegeven prijzen
- De lopende stadsplanningsprojecten in de gemeente (gewijzigd PLU, in ontwikkeling zijnde ZAC, nieuwe transportlijnen), te raadplegen bij de gemeente
- Het leegstandspercentage van de wijk, beschikbaar bij lokale vastgoedkantoren, dat onthult of de huurvraag daadwerkelijk aanwezig is
Vastgoedverkoop: bereid uw pand voor op de huidige markt
Als uw project een verkoop is, draait de logica om, maar dezelfde parameters spelen een rol. Een pand met een F- of G-classificatie op de DPE verkoopt moeilijker en vaak met een korting, omdat de koper de kosten van de werkzaamheden in zijn onderhandeling meerekent.
Een energie-audit uitvoeren vóór de verkoop stelt u in staat om de bezwaren te anticiperen. U kunt ervoor kiezen om de werkzaamheden uit te voeren om de waarde van het pand te verhogen, of de prijs bewust aan te passen.
De schatting van de verkoopprijs doet er goed aan om door een lokaal gevestigde makelaar te worden gedaan. Een vastgoedexpertise ter plaatse houdt rekening met criteria die online algoritmen niet oppikken: de reputatie van een straat, de kwaliteit van een VvE, de werkelijke staat van de gemeenschappelijke delen.
Het juiste moment om te verkopen in uw regio
De seizoensgebondenheid van transacties varieert per markt. De toeristische steden in de Alpen of aan de kust zien hun vastgoedactiviteit geconcentreerd in bepaalde periodes. De stedelijke markten zijn regelmatiger, maar ondervinden de invloed van de kredietrentes.
Verkopen op het juiste moment vereist het volgen van de lokale markt, niet de nationale markt. Een pand kan snel een koper vinden in een stad waar de vraag het aanbod overstijgt, zelfs wanneer de nationale indicatoren een vertraging tonen.
Het vastgoedproject dat slaagt, is datgene dat begint met een nauwkeurige lezing van het terrein: energieklasse van het pand, toepasselijke belasting, werkelijke prijzen van de wijk. Algemene adviezen kunnen deze lokale analyse niet vervangen, en vaak is het de laatste gecontroleerde detail dat het verschil maakt tussen een succesvolle aankoop en een dure spijt.